משכנתא על נכס קיים

מה זה משכנתא על נכס קיים?

משכנתא על נכס קיים היא הלוואה המאפשרת לבעלי נכס למנף את הנכס שבבעלותם לצורך קבלת הלוואה בתנאים נוחים. בשונה ממשכנתא רגילה, שנלקחת לצורך רכישת נכס חדש, משכנתא על נכס קיים מאפשרת לבעלי הנכס לשעבד את הנכס הקיים שלהם לטובת קבלת הלוואה למטרות שונות.

לדוגמה, אם בבעלותכם דירה בשווי של 2 מיליון שקלים ללא משכנתא, תוכלו לשעבד את הדירה ולקבל הלוואה בשיעור של עד 50% משווי הנכס. כלומר, תוכלו לקבל הלוואה של עד מיליון שקלים בתנאים נוחים יחסית.

חשוב לציין כי בשנים האחרונות חלו שינויים בתחום זה. בנק ישראל הטיל מגבלות על הבנקים בנוגע למתן משכנתאות על נכסים קיימים, במטרה לצמצם את מינוף הנדל"ן ולהילחם בהתייקרות מחירי הדיור.

למה לקחת משכנתא על דירה קיימת?

היום ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה על נכס קיים:

1. רכישת נכס נוסף: רבים משתמשים באפשרות זו כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה.
2. שיפוץ הנכס הקיים: ניתן להשתמש בכספי ההלוואה לשדרוג ושיפוץ הנכס, מה שעשוי להעלות את ערכו.
3. איחוד הלוואות: ריכוז מספר הלוואות קיימות תחת משכנתא אחת בתנאים טובים יותר.
4. השקעה בעסק: שימוש בכספי ההלוואה להרחבת עסק קיים או פתיחת עסק חדש.
5. מימון הוצאות גדולות: כמו מימון לימודים אקדמיים או חתונה.

לדוגמה, משפחה שבבעלותה דירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח יכולה לקחת משכנתא על הנכס הקיים בסך 1 מיליון ש"ח לצורך רכישת דירה להשקעה. כך הם יכולים להיכנס לשוק הנדל"ן להשקעה מבלי לגייס הון עצמי למשכנתא משמעותי.

מי זכאי לקבלת משכנתא על נכס קיים?

הזכאות לקבלת משכנתא על נכס קיים תלויה במספר גורמים:

1. בעלות מלאה על הנכס: הנכס צריך להיות בבעלותכם המלאה או לפחות משועבד באחוזים נמוכים.
2. הכנסה קבועה: נדרשת הכנסה קבועה ומספקת להחזר ההלוואה.
3. היסטוריית אשראי טובה: גורם משמעותי בהחלטת הבנק או הגוף המלווה.
4. גיל: ישנן מגבלות גיל מסוימות, בדרך כלל עד גיל 70.
5. שווי הנכס: ככל ששווי הנכס גבוה יותר, כך גדלים הסיכויים לאישור ההלוואה.

חשוב לציין כי גם תושבי חוץ יכולים להיות זכאים למשכנתא על נכס קיים, בתנאי שהנכס נמצא בישראל.

טבלה: דוגמה לתנאי זכאות למשכנתא על נכס קיים

קריטריון	דרישה מינימלית
גיל	18-70
הכנסה חודשית	לפחות פי 3 מההחזר החודשי
ותק תעסוקתי	לפחות שנה במקום העבודה הנוכחי
שיעור מימון מקסימלי	עד 50% משווי הנכס

כמה מימון ניתן להשיג לטובת רכישת נכס נוסף?

שיעור המימון שניתן לקבל במשכנתא על נכס קיים תלוי במספר גורמים:

1. מדיניות הבנק או הגוף המלווה
2. שווי הנכס הקיים
3. היסטוריית האשראי של הלווה
4. היחס בין ההכנסה להחזר החודשי

באופן כללי, ניתן לקבל מימון בשיעור של 50-70% משווי הנכס הקיים. במקרים חריגים, ניתן להגיע אף ל-85% מימון.

לדוגמה, אם ברשותכם נכס בשווי של 2 מיליון ש"ח, תוכלו לקבל מימון של בין מיליון ל-1.4 מיליון ש"ח, תלוי בגורמים שהוזכרו לעיל.

חשוב לציין כי בעקבות הרפורמות של בנק ישראל, הבנקים מוגבלים כיום למתן משכנתא של עד 50% על נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף. עם זאת, חברות מימון המציעות משכנתאות חוץ בנקאיות עשויות להציע שיעורי מימון גבוהים יותר.

טבלה: השוואת שיעורי מימון אפשריים

גוף מממן	שיעור מימון מקסימלי
בנקים	עד 50%
חברות מימון חוץ בנקאיות	עד 70-85%

יתרונות וחסרונות משכנתא על נכס קיים

לקיחת משכנתא על נכס קיים טומנת בחובה מספר יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר:

יתרונות:

1. גישה להון גדול: אפשרות לקבל סכומי כסף משמעותיים בתנאים נוחים יחסית.
2. ריבית נמוכה יחסית: בהשוואה להלוואות צרכניות רגילות.
3. תקופת החזר ארוכה: עד 30 שנה, מה שמאפשר החזרים חודשיים נמוכים יותסית.
4. גמישות בשימוש בכספים: ניתן להשתמש בכסף למגוון מטרות.
5. אפשרות למינוף: מאפשר רכישת נכסים נוספים או השקעות אחרות.

חסרונות:

1. סיכון אובדן הנכס: אי עמידה בהחזרים עלולה להוביל לאובדן הנכס המשועבד.
2. עלויות נלוות: עלויות שמאות, ביטוח ועמלות שונות.
3. השפעה על דירוג האשראי: לקיחת הלוואה גדולה עלולה להשפיע על דירוג האשראי.
4. מגבלות רגולטוריות: הגבלות של בנק ישראל על שיעורי המימון בבנקים.
5. תלות בשוק הנדל"ן: ירידה בערך הנכס עלולה להשפיע על תנאי ההלוואה.

לדוגמה, משפחה שלקחה משכנתא על נכס קיים בסך 1 מיליון ש"ח לתקופה של 20 שנה בריבית של 3% קבועה, תשלם החזר חודשי של כ-5,550 ש"ח. זהו סכום נמוך משמעותית בהשוואה להלוואה צרכנית רגילה באותו סכום.

טבלה: השוואת עלויות – משכנתא על נכס קיים מול הלוואה צרכנית

סוג הלוואה	סכום	תקופה	ריבית	החזר חודשי
משכנתא על נכס קיים	1,000,000 ₪	20 שנה	3%	5,550 ₪
הלוואה צרכנית	1,000,000 ₪	7 שנה	8%	17,000 ₪

חשוב לשקול בכובד ראש את היתרונות והחסרונות לפני קבלת החלטה על לקיחת משכנתא על נכס קיים.

 

רפורמות בנק ישראל והשפעתן על משכנתאות

בשנים האחרונות, בנק ישראל יזם מספר רפורמות משמעותיות בתחום המשכנתאות, במטרה לצנן את שוק הנדל"ן ולהפחית את הסיכונים הפיננסיים. אחת הרפורמות המשמעותיות ביותר נוגעת למשכנתא על נכס קיים.

בסוף שנת 2021, בנק ישראל הטיל מגבלות על הבנקים למשכנתאות. עד אז, בעלי נכסים יכלו לקבל משכנתא על נכס קיים בשיעור של עד 50% מערך הנכס. הרפורמה החדשה קבעה כי הבנקים יכולים לתת משכנתא לדירה נוספת בשיעור של עד 50% משווי הדירה הנרכשת בלבד, ולא מהנכס הקיים.

השפעות הרפורמה:

1. צמצום המינוף: הגבלת היכולת של משקיעים לרכוש נכסים נוספים ללא הון עצמי משמעותי.
2. האטה בשוק הנדל"ן להשקעה: ירידה בכמות המשקיעים בשוק הדיור.
3. עלייה בפניות לגופים חוץ בנקאיים: משקיעים החלו לחפש אלטרנטיבות מימון מחוץ למערכת הבנקאית.

לדוגמה, לפני הרפורמה, משקיע עם דירה בשווי 2 מיליון ש"ח יכול היה לקבל משכנתא של מיליון ש"ח על הנכס הקיים, ולהשתמש בכסף זה כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. כיום, אפשרות זו מוגבלת מאוד.

בנוסף, בסוף 2023, בנק ישראל אישר הוראת שעה זמנית המאפשרת לבנקים להגדיל את המימון המרבי בהלוואות לכל מטרה במשכון נכס קיים, מ-50% ל-70% מערך הנכס או עד 200,000 ש"ח.

טבלה: השוואת מגבלות משכנתא לפני ואחרי הרפורמה

סוג הלוואה	לפני הרפורמה	אחרי הרפורמה
משכנתא על נכס קיים לרכישת דירה נוספת	עד 50% משווי הנכס הקיים	עד 50% משווי הדירה הנרכשת
הלוואה לכל מטרה במשכון נכס קיים	עד 50% משווי הנכס	עד 70% או 200,000 ש"ח (זמני)

אפשרויות שימוש בכספי המשכנתא על נכס קיים

משכנתא על נכס קיים מספקת גמישות רבה בשימוש בכספים. הנה כמה מהאפשרויות הנפוצות:

1. רכישת נכס נוסף: למרות המגבלות החדשות, עדיין ניתן להשתמש בכספי המשכנתא כחלק מההון העצמי לרכישת דירה נוספת.
2. שיפוץ והרחבת הנכס הקיים: השקעה בשיפוץ יכולה להעלות את ערך הנכס ולשפר את איכות החיים.
3. איחוד הלוואות: ריכוז מספר הלוואות קיימות תחת משכנתא אחת בתנאים טובים יותר.
4. השקעה בעסק: הזרמת הון לעסק קיים או פתיחת עסק חדש.
5. מימון לימודים: תשלום שכר לימוד לתואר אקדמי או הכשרה מקצועית.
6. הוצאות גדולות: מימון חתונה, טיול ארוך או רכישת רכב.
7. השקעות פיננסיות: השקעה בשוק ההון או בהזדמנויות עסקיות אחרות.

לדוגמה, משפחה שלקחה משכנתא על נכס קיים בסך 500,000 ש"ח יכולה להשתמש ב-300,000 ש"ח לשיפוץ ביתם, 150,000 ש"ח לאיחוד הלוואות קיימות, ו-50,000 ש"ח למימון לימודי תואר שני של אחד מבני הזוג.

טבלה: דוגמה לחלוקת כספי משכנתא על נכס קיים

שימוש	סכום	אחוז מסך ההלוואה
שיפוץ בית	300,000 ₪	60%
איחוד הלוואות	150,000 ₪	30%
מימון לימודים	50,000 ₪	10%

חשוב לזכור כי השימוש בכספי המשכנתא על נכס קיים צריך להיעשות בתכנון מדוקדק, תוך התחשבות ביכולת ההחזר לטווח ארוך.

כיצד מיישמים משכנתא על דירה קיימת

תהליך יישום משכנתא על נכס קיים דומה במהותו לתהליך לקיחת משכנתא רגילה, אך עם מספר הבדלים חשובים:

1. הערכת שווי הנכס: יש לבצע הערכת שמאי עדכנית לנכס הקיים.
2. בדיקת זכאות: הבנק או הגוף המלווה יבדקו את ההיסטוריה הפיננסית שלכם ואת יכולת ההחזר.
3. הגשת בקשה: יש להגיש בקשה מסודרת הכוללת את כל המסמכים הנדרשים, כולל הוכחות הכנסה, דפי חשבון בנק, ונסח טאבו של הנכס.
4. אישור עקרוני: לאחר בדיקת הבקשה, תקבלו אישור עקרוני המפרט את תנאי ההלוואה המוצעים.
5. רישום שעבוד: יש לרשום שעבוד על הנכס לטובת הגוף המלווה.
6. חתימה על הסכם: לאחר השלמת כל התהליכים, תחתמו על הסכם ההלוואה.
7. קבלת הכספים: לאחר החתימה, הכספים יועברו לחשבונכם או ליעד שהוגדר מראש.

לדוגמה, זוג בעלי דירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח המעוניינים לקחת משכנתא על נכס קיים של 500,000 ש"ח לצורך שיפוץ, יצטרכו לעבור את כל השלבים הללו. הם יתחילו בהערכת שמאי, יגישו את כל המסמכים הנדרשים, ולאחר אישור הבקשה ורישום השעבוד, יוכלו לקבל את הכסף ולהתחיל בשיפוץ.

טבלה: לוח זמנים משוער לתהליך קבלת משכנתא על נכס קיים

שלב	זמן משוער
הערכת שמאי	3-7 ימים
הגשת בקשה ומסמכים	1-2 שבועות
קבלת אישור עקרוני	7-14 ימים
רישום שעבוד	2-4 שבועות
חתימה וקבלת כספים	1-2 שבועות

חשוב לזכור כי הזמנים עשויים להשתנות בהתאם לגוף המלווה ולמורכבות המקרה הספציפי.

איך לקבל משכנתא על נכס קיים עם חברת WeCash

חברת WeCash מתמחה במתן פתרונות פיננסיים מותאמים אישית, כולל משכנתא על נכס קיים. הם מציעים תהליך פשוט ויעיל לקבלת המשכנתא:

1. פנייה ראשונית: ניתן ליצור קשר עם WeCash דרך האתר או בטלפון לקבלת מידע ראשוני.
2. ייעוץ אישי: מומחה פיננסי מטעם החברה יערוך שיחת ייעוץ מקיפה לבחינת הצרכים והאפשרויות.
3. הגשת בקשה: WeCash מסייעת בהכנת והגשת כל המסמכים הנדרשים.
4. ניתוח ומציאת ההצעה המיטבית: החברה מנתחת את המצב הפיננסי ומציעה את המסלול המתאים ביותר.
5. ליווי בתהליך: WeCash מלווה את הלקוח לאורך כל התהליך, כולל מול הגורמים הרלוונטיים.
6. השלמת העסקה: סיוע בהשלמת כל הדרישות וקבלת הכספים.

WeCash מציעה יתרונות ייחודיים כמו תנאים אטרקטיביים, גמישות בתקופת ההחזר, ואפשרות למימון גבוה יותר מהבנקים המסורתיים. הם גם מספקים שירות מותאם אישית ומקצועי לאורך כל הדרך.

חשוב לציין כי WeCash עובדת עם מגוון רחב של גופים פיננסיים, מה שמאפשר להם להציע פתרונות מגוונים ומותאמים לצרכים הספציפיים של כל לקוח.

שאלות ותשובות נפוצות בנושא משכנתא על נכס קיים

האם ניתן לקחת משכנתא על נכס קיים אם יש כבר משכנתא על הנכס?

כן, זה אפשרי. זה נקרא "מחזור משכנתא" או "הגדלת משכנתא". עם זאת, הסכום והתנאים יהיו תלויים בשווי הנכס הנוכחי, ביתרת המשכנתא הקיימת, ובמצבכם הפיננסי.

מהו שיעור המימון המקסימלי שניתן לקבל במשכנתא על נכס קיים?

בבנקים, המגבלה כיום היא 50% משווי הנכס. אולם, חברות מימון חוץ בנקאיות כמו WeCash יכולות להציע שיעורי מימון גבוהים יותר, לעתים עד 70-85% משווי הנכס.

האם יש הגבלות על השימוש בכספי המשכנתא על נכס קיים?

באופן כללי, אין הגבלות ספציפיות על השימוש בכספים. עם זאת, הגוף המלווה עשוי לשאול על מטרת ההלוואה כחלק מתהליך האישור.

כמה זמן לוקח התהליך של קבלת משכנתא על נכס קיים?

התהליך יכול לקחת בין מספר שבועות לחודשיים, תלוי במורכבות המקרה ובגוף המלווה. עם חברות כמו WeCash, התהליך עשוי להיות מהיר יותר.

האם ניתן לפרוע את המשכנתא על נכס קיים מוקדם?

כן, ברוב המקרים ניתן לפרוע את המשכנתא מוקדם. עם זאת, יש לבדוק את תנאי ההלוואה הספציפיים, כיוון שלעתים יש עמלות פירעון מוקדם.