משכנתא חוץ בנקאית

מהי משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה המגובה בנכס נדל"ן, אך ניתנת על ידי גופים פיננסיים שאינם בנקים מסחריים. בעוד שהמונח "משכנתא" מתקשר בדרך כלל לבנקים, בשנים האחרונות צמחו אלטרנטיבות מעניינות בשוק החוץ בנקאי.

גופים אלה, הכוללים חברות ביטוח, קרנות השקעה, וחברות פינטק, מציעים פתרונות מימון גמישים יותר מאשר הבנקים המסורתיים. הם פחות כפופים לרגולציה הנוקשה של בנק ישראל, מה שמאפשר להם לקחת סיכונים גדולים יותר ולהציע הלוואות למי שהבנקים עשויים לדחות.

למשל, בעוד שבנק רגיל עשוי להגביל את גובה ההלוואה ל-75% משווי הנכס, חברות חוץ בנקאיות יכולות להציע עד 85% מימון, ובמקרים חריגים אף עד 90%. זה יכול להיות ההבדל בין לרכוש דירה או להישאר בשכירות עבור משפחות רבות.

מי נותן משכנתא חוץ בנקאית?

1. חברות ביטוח: גופים כמו כלל ומנורה נכנסו לתחום, מנצלים את ההון העצום שלהם כדי להציע הלוואות משכנתא.
2. פלטפורמות להלוואות חברתיות: חברות מתווכות בין משקיעים פרטיים לבין לווים, מייצרות מודל חדשני של מימון המון.
3. חברות פינטק: סטארטאפים בתחום הטכנולוגיה הפיננסית מציעים פתרונות מימון מתקדמים, לעתים בשיתוף עם גופים מוסדיים.
4. קרנות נדל"ן פרטיות: גופים בעלי הון עצמי נרחב המתמחים במתן הלוואות מגובות נדל"ן.
5. חברות מימון ייעודיות: חברות כמו קרדיטו ומימון ישיר שהתמחו במתן משכנתאות חוץ בנקאיות.

כל אחד מהגופים הללו מביא יתרונות ייחודיים לשוק. למשל, חברת wecash מציעה גמישות רבה בתנאי ההלוואה, בעוד שחברות ביטוח כמו כלל יכולות להציע ריביות תחרותיות יותר בזכות היציבות הפיננסית שלהן.

היתרונות והחסרונות של משכנתא חוץ בנקאית

יתרונות:

1. גמישות: גופים חוץ בנקאיים יכולים להציע תנאים גמישים יותר, כולל אחוזי מימון גבוהים יותר ותקופות החזר ארוכות יותר.
2. זמינות: לעתים קרובות, תהליך האישור מהיר יותר מאשר בבנקים המסורתיים.
3. פתרון למסורבי בנקים: אנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית או הכנסה לא סדירה עשויים למצוא פתרון במשכנתא חוץ בנקאית.
4. אפשרויות מימון מגוונות: ניתן לקבל הלוואות למטרות שונות, כולל מימון נכס להשקעה או הלוואה לכל מטרה.

חסרונות:

1. ריביות גבוהות: בדרך כלל, הריביות במשכנתאות חוץ בנקאיות גבוהות יותר, לעתים משמעותית, מאשר בבנקים.
2. עלויות נוספות: עמלות פתיחת תיק ועלויות נלוות אחרות עשויות להיות גבוהות יותר.
3. סיכון גבוה יותר: בגלל הגמישות הרבה יותר, יש סיכון גבוה יותר ללווה להיכנס לקשיים פיננסיים.
4. פחות פיקוח: הגופים החוץ בנקאיים כפופים לפחות רגולציה, מה שעלול להוביל לפרקטיקות בעייתיות במקרים מסוימים.

מתי כדאי לשקול משכנתא חוץ בנקאית?

ישנם מספר מצבים בהם משכנתא חוץ בנקאית עשויה להיות הפתרון המתאים:

1. כשהבנקים מסרבים: אם נדחיתם על ידי מספר בנקים בגלל היסטוריית אשראי בעייתית או הכנסה לא יציבה, משכנתא חוץ בנקאית עשויה להיות הפתרון.
2. כשנדרש מימון גבוה: אם אתם זקוקים למימון של יותר מ-75% משווי הנכס, גופים חוץ בנקאיים עשויים להציע עד 85% ואף 90% במקרים מסוימים.
3. לנכסים מורכבים: נכסים עם בעיות רישום, חריגות בנייה או פיצול לא חוקי עשויים למצוא מימון קל יותר בגופים חוץ בנקאיים.
4. להלוואות לכל מטרה: אם אתם מעוניינים בהלוואה גדולה לכל מטרה כנגד שעבוד נכס, גופים חוץ בנקאיים מציעים לעתים תנאים טובים יותר מהבנקים.
5. למשקיעי נדל"ן: אם אתם רוכשים נכס להשקעה ומעוניינים במימון גבוה, חברות חוץ בנקאיות עשויות להציע פתרונות אטרקטיביים יותר.

לדוגמה, נניח שאתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי מיליון ש"ח, אך יש לכם רק 150,000 ש"ח הון עצמי. בנק רגיל יציע לכם לכל היותר 75% מימון, כלומר 750,000 ש"ח, מה שיותיר אתכם עם פער של 100,000 ש"ח. לעומת זאת, אנחנו ב – wecash עשויה להציע לכם עד 85% מימון, כלומר 850,000 ש"ח, מה שיאפשר לכם לרכוש את הדירה.

תנאים וריביות במשכנתא חוץ בנקאית

הנה טבלה מפורטת המשווה בין התנאים והריביות הנפוצים במשכנתאות חוץ בנקאיות לעומת משכנתאות בנקאיות:

פרמטר	משכנתא בנקאית	משכנתא חוץ בנקאית
אחוז מימון מקסימלי	75%	עד 85% (במקרים חריגים עד 90%)
ריבית ממוצעת (פריים)	פריים עד פריים+1%	פריים+2% עד פריים+5.5%
תקופת החזר מקסימלית	עד 30 שנה	עד 30 שנה (תלוי בגוף המלווה)
עמלת פתיחת תיק	0.25%-1%	1%-4%
גמישות בתנאי ההלוואה	מוגבלת	גבוהה
זמן אישור ממוצע	2-4 שבועות	1-2 שבועות
יחס החזר להכנסה מקסימלי	עד 40%	עד 50%-60%

חשוב לציין כי התנאים עשויים להשתנות בין הגופים השונים ובהתאם לפרופיל הספציפי של הלווה. 

בנוסף, חשוב להבין את המשמעות של הריביות הגבוהות יותר. למשל, על הלוואה של מיליון ש"ח ל-25 שנה, הפרש של 2% בריבית יכול להסתכם בכ-300,000 ש"ח נוספים לאורך חיי ההלוואה. לכן, חשוב לשקול את היתרונות מול העלויות הנוספות בטווח הארוך.

סוגי הלוואות במשכנתא חוץ בנקאית

בשוק המשכנתאות החוץ בנקאיות קיים מגוון רחב של סוגי הלוואות, המותאמות לצרכים שונים של לווים. להלן הסוגים העיקריים:

1. הלוואת בלון: זוהי הלוואה לטווח קצר, בדרך כלל עד 3 שנים, שבה הלווה משלם רק את הריבית במהלך תקופת ההלוואה, ואת הקרן מחזיר בתשלום אחד בסוף התקופה. הלוואה זו מתאימה ללווים שצופים שיפור משמעותי במצבם הפיננסי בעתיד הקרוב.
2. הלוואת גרייס: בהלוואה זו, הלווה מקבל תקופת חסד (גרייס) שבה הוא משלם רק ריבית או אינו משלם כלל. לאחר תקופה זו, מתחילים תשלומי הקרן והריבית. זה יכול להיות פתרון מצוין למי שצפוי לקבל סכום כסף גדול בעתיד, כמו מכירת נכס או קבלת ירושה.
3. משכנתא ארוכת טווח: חברות כמו wecash מציעות משכנתאות לתקופות ארוכות, עד 30 שנה ולעיתים אף יותר. אלו דומות יותר למשכנתאות בנקאיות מסורתיות, אך עם תנאים גמישים יותר.
4. הלוואה לכל מטרה: זוהי הלוואה המאפשרת ללווה לקבל מימון לכל מטרה שהיא, תוך שעבוד נכס קיים. בעוד שבנקים מגבילים את סכום ההלוואה ל-50% משווי הנכס, גופים חוץ בנקאיים יכולים להציע עד 85% מימון.
5. משכנתא הפוכה: מיועדת לבני 60 ומעלה, מאפשרת לקבל הלוואה על סמך שווי הנכס שבבעלותם, מבלי למכור אותו. ההחזר נדחה עד למועד פטירת הלווה או מכירת הנכס.

טבלה השוואתית של סוגי ההלוואות:

סוג ההלוואה	תקופה	יתרונות	חסרונות
בלון	עד 3 שנים	גמישות גבוהה, תשלומים נמוכים	סיכון גבוה, תשלום גדול בסוף
גרייס	משתנה	אפשרות לדחיית תשלומים	ריבית גבוהה יותר
ארוכת טווח	עד 30 שנה+	תשלומים נמוכים יותר	עלות כוללת גבוהה יותר
לכל מטרה	עד 30 שנה	גמישות במטרת ההלוואה	ריבית גבוהה יחסית
הפוכה	עד סוף החיים	אין צורך בהחזרים שוטפים	מקטין את הירושה לילדים

משכנתא חוץ בנקאית למקרים מיוחדים (פושטי רגל, מוגבלים וכו')

אחד היתרונות הבולטים של משכנתאות חוץ בנקאיות הוא היכולת לתת מענה למקרים מיוחדים שהבנקים המסורתיים נוטים לדחות. להלן כמה דוגמאות:

1. פושטי רגל: בעוד שבנקים בדרך כלל מסרבים לתת הלוואות לאנשים שהיו בפשיטת רגל, גופים חוץ בנקאיים כמו wecash עשויים להציע פתרונות. למשל, הם יכולים להציע הלוואת בלון לתקופה של שנתיים, שבמהלכה הלווה משלם רק ריבית. זה מאפשר ללווה זמן להתאושש כלכלית ולשפר את מצבו הפיננסי.
2. מוגבלים בחשבון: אנשים עם הגבלות בחשבון הבנק שלהם מתקשים מאוד לקבל הלוואות מבנקים. גופים חוץ בנקאיים מוכנים לבחון כל מקרה לגופו, ולעיתים קרובות מציעים פתרונות מימון, גם אם בריבית גבוהה יותר.
3. בעלי היסטוריית אשראי בעייתית: אנשים שחוו קשיים כלכליים בעבר, כמו החזרת צ'קים או פיגורים בתשלומים, עשויים למצוא פתרון בגופים חוץ בנקאיים. אלה מוכנים לקחת סיכונים גדולים יותר, תמורת ריבית גבוהה יותר.
4. עצמאים ובעלי הכנסות לא סדירות: בנקים מעדיפים לווים עם הכנסה קבועה ויציבה. גופים חוץ בנקאיים גמישים יותר בהערכת יכולת ההחזר, ומוכנים לקחת בחשבון מקורות הכנסה מגוונים יותר.
5. רוכשי נכסים מורכבים: נכסים עם בעיות רישום, חריגות בנייה או פיצול לא חוקי מהווים אתגר עבור בנקים. גופים חוץ בנקאיים לעיתים קרובות מוכנים לקחת את הסיכון ולממן נכסים כאלה.

חשוב לזכור: בעוד שגופים חוץ בנקאיים מציעים פתרונות למקרים מורכבים, הם עדיין מבצעים בדיקות מקיפות ומעריכים את הסיכון. הריבית והתנאים יותאמו לרמת הסיכון של כל לווה.

דוגמא מספרית: נניח שאדם שהיה בפשיטת רגל לפני 3 שנים מעוניין לקנות דירה בשווי מיליון ש"ח. בנק רגיל כנראה יסרב לחלוטין. לעומת זאת, גוף חוץ בנקאי כמו wecash עשוי להציע:

• הלוואת בלון של 700,000 ש"ח (70% מימון) לשנתיים
• ריבית של 12% שנתית
• תשלום חודשי של כ-7,000 ש"ח (רק ריבית)
• תשלום סופי של 700,000 ש"ח בתום השנתיים

זה נותן ללווה הזדמנות לרכוש את הנכס ולשפר את מצבו הפיננסי, בתקווה שבתום התקופה יוכל למחזר את ההלוואה בתנאים טובים יותר.

תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית

תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית שונה במקצת מהתהליך בבנקים המסורתיים. הנה סקירה מפורטת של השלבים:

1. בדיקת התאמה ראשונית:
   • פנייה לגוף החוץ בנקאי ומילוי טופס בקשה ראשוני.
   • הצגת מסמכים בסיסיים כמו תעודת זהות, תלושי משכורת ודפי חשבון בנק.
   • הגוף המלווה מבצע בדיקה ראשונית ומחליט אם להמשיך בתהליך.
2. הערכת שווי הנכס:
   • אם מדובר ברכישת נכס חדש או שעבוד נכס קיים, יישלח שמאי להעריך את שווי הנכס.
   • עלות השמאות בדרך כלל מוטלת על הלווה ונעה בין 1,000-2,500 ש"ח.
3. חיתום מעמיק:
   • בדיקה מקיפה של המצב הפיננסי של הלווה.
   • בחינת היסטוריית האשראי, חובות קיימים, והכנסות.
   • גופים חוץ בנקאיים לרוב גמישים יותר בהערכת יכולת ההחזר.
4. הצעת הלוואה:
   • אם החיתום עובר בהצלחה, הגוף המלווה מציע תנאי הלוואה.
   • התנאים כוללים: סכום ההלוואה, ריבית, תקופת החזר, ועמלות.
5. אישור עקרוני:
   • אם הלווה מסכים לתנאים, ניתן אישור עקרוני להלוואה.
   • בשלב זה, לרוב נדרש לשלם עמלת פתיחת תיק (בין 1%-4% מסכום ההלוואה).
6. הכנת מסמכים משפטיים:
   • עורך דין מטעם הגוף המלווה מכין את המסמכים הנדרשים.
   • אלה כוללים: הסכם הלוואה, שטר משכון, וייפוי כוח נוטריוני.
7. חתימה על מסמכים:
   • הלווה חותם על כל המסמכים הנדרשים.
   • בשלב זה, לרוב נדרש לשלם את שכר הטרחה של עורך הדין (בין 3,000-7,000 ש"ח).
8. העברת הכספים:
   • לאחר השלמת כל התהליכים, הכסף מועבר ללווה או למוכר הנכס.

חשוב לציין כי התהליך בגופים חוץ בנקאיים כמו wecash לרוב מהיר יותר מאשר בבנקים. בעוד שבבנק התהליך עשוי לקחת חודש עד חודשיים, בגופים חוץ בנקאיים הוא יכול להסתיים תוך שבוע עד שבועיים.

טיפ חשוב: בגלל המורכבות של משכנתאות חוץ בנקאיות, מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה. יועץ כזה יכול לעזור לכם לנווט בין האפשרויות השונות, להשוות בין הצעות, ולהבטיח שאתם מקבלים את העסקה הטובה ביותר עבורכם.

חברות מובילות בתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות

שוק המשכנתאות החוץ בנקאיות בישראל התפתח מאוד בשנים האחרונות, עם מספר שחקנים מרכזיים שתופסים נתח משמעותי מהשוק. הנה סקירה של כמה מהחברות המובילות:

1. wecash:
   • פלטפורמת הלוואות חברתית המחברת בין משקיעים ללווים.
   • מציעה מגוון רחב של מסלולי הלוואה, כולל משכנתאות ארוכות טווח.
   • ידועה בגמישות רבה בתנאי ההלוואה ובמהירות האישור.
2. קרדיטו:
   • חברה ותיקה בשוק, המציעה משכנתאות עד 30 שנה.
   • מתמחה בהלוואות לרכישה וסגירת חובות על נכס קיים.
   • ריביות החל מ-8% ומעלה, תלוי בתנאי השוק.
3. מימון ישיר:
   • חברת בת של קבוצת ביטוח גדולה.
   • מציעה משכנתאות ארוכות טווח והלוואות בלון.
4. טריא:
   • מהחלוצות בתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות בישראל.
   • מציעה מסלולי הלוואה גמישים, כולל משכנתא ראשונה עד 40 שנים.
   • פועלת במודל של מימון המונים, מחברת בין משקיעים פרטיים ללווים.

1. כלל משכנתאות:
   • חלק מקבוצת כלל ביטוח.
   • מתמחה במשכנתאות ארוכות טווח והלוואות בלון.
   • ידועה בריביות תחרותיות יחסית לשוק החוץ בנקאי.

טבלה השוואתית:

חברה	מקסימום מימון	טווח ריביות	יתרון בולט
wecash	עד 85%	פריים+2% עד פריים+5.5%	גמישות רבה בתנאים
קרדיטו	70%	החל מ-8%	ותק וניסיון בשוק
מימון ישיר	70%	פריים+2% ומעלה	גב פיננסי חזק
טריא	עד 80%	פריים+2% ומעלה	מסלולים ארוכי טווח
כלל	עד 60%	תחרותי לבנקים	ריביות נמוכות יחסית

חשוב לציין כי התנאים משתנים בהתאם לפרופיל הלווה והנכס המשועבד. למשל,חברה מסוימת עשויה להציע תנאים שונים ללווים שונים בהתאם לרמת הסיכון שלהם.

טיפים לבחירת משכנתא חוץ בנקאית מתאימה

בחירת משכנתא חוץ בנקאית היא החלטה משמעותית שיכולה להשפיע על מצבכם הפיננסי לשנים רבות. הנה כמה טיפים חשובים שיעזרו לכם לקבל החלטה מושכלת:

1. השוו בין מספר הצעות: אל תסתפקו בהצעה הראשונה שתקבלו. פנו למספר גופים חוץ בנקאיים, כולל wecash, וקבלו הצעות מפורטות. השוואה זו תעזור לכם להבין את טווח האפשרויות העומדות בפניכם.
2. בחנו את הריבית האפקטיבית: אל תסתכלו רק על הריבית הנומינלית. חשבו את הריבית האפקטיבית, הכוללת את כל העמלות והעלויות הנלוות. למשל, הלוואה עם ריבית של 8% ועמלת פתיחת תיק של 3% יכולה להיות יקרה יותר מהלוואה עם ריבית של 9% ללא עמלות.
3. הבינו את מבנה ההלוואה: האם מדובר בהלוואת בלון? האם יש תקופת גרייס? מה קורה אם תרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם? ודאו שאתם מבינים את כל התנאים לפני שאתם חותמים.
4. בדקו את היציבות הפיננסית של הגוף המלווה: חברות כמו wecash הן מבוססות, אך ישנן גם חברות קטנות יותר בשוק. ודאו שאתם מתקשרים עם גוף יציב ואמין.
5. היעזרו ביועץ משכנתאות עצמאי: יועץ מקצועי יכול לעזור לכם לנווט בין האפשרויות השונות ולהבטיח שאתם מקבלים את העסקה הטובה ביותר עבורכם.
6. תכננו את אסטרטגיית היציאה: אם אתם לוקחים הלוואת בלון או הלוואה לטווח קצר, ודאו שיש לכם תכנית ברורה כיצד תפרעו את ההלוואה בסופה.
7. בחנו אפשרויות מיחזור עתידיות: שאלו את הגוף המלווה על אפשרויות למחזר את ההלוואה בעתיד, אם מצבכם הפיננסי ישתפר.
8. קראו את האותיות הקטנות: ודאו שאתם מבינים את כל התנאים, כולל קנסות על פירעון מוקדם, תנאים לשינוי ריבית, וכו'.
9. בדקו את גמישות ההלוואה: האם ניתן לשנות את גובה התשלומים? האם יש אפשרות לדחות תשלומים במקרה הצורך?
10. התייחסו לעלות הכוללת: חשבו על העלות הכוללת של ההלוואה לאורך כל תקופתה, ולא רק על התשלום החודשי.

דוגמא מספרית: נניח שאתם מתלבטים בין שתי הצעות להלוואה של מיליון ש"ח ל-20 שנה:

הצעה A 

• ריבית: 9% קבועה
• עמלת פתיחת תיק: 1%
• תשלום חודשי: כ-9,000 ש"ח
• סה"כ החזר: כ-2,160,000 ש"ח

הצעה B:

• ריבית: 8.5% קבועה
• עמלת פתיחת תיק: 3%
• תשלום חודשי: כ-8,700 ש"ח
• סה"כ החזר: כ-2,088,000 ש"ח + 30,000 ש"ח עמלה = 2,118,000 ש"ח

למרות שהצעה B נראית זולה יותר בתשלום החודשי, הצעה A עשויה להיות כדאית יותר בטווח הארוך בגלל העמלה הנמוכה יותר.