משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים

מהי משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?

משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים היא פתרון מימון ייחודי המאפשר לבעלי נכסים לנצל את ערך הנדל"ן שברשותם כדי לקבל הלוואה ממקורות שאינם בנקים מסחריים. בניגוד למשכנתא רגילה, שנועדה בעיקר לרכישת נכס חדש, משכנתא זו מאפשרת לשעבד נכס שכבר בבעלותכם לטובת קבלת מימון למטרות שונות.

לדוגמה, נניח שיש לכם דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, ואתם זקוקים למימון של 500,000 ש"ח לצורך השקעה בעסק או סגירת חובות. במקום למכור את הנכס, אתם יכולים לקבל הלוואה כנגד שעבוד הדירה, ולהמשיך להתגורר בה.

חשוב להבין שמשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים זו אינה מוגבלת למטרות דיור בלבד. היא יכולה לשמש למגוון רחב של צרכים, כגון:

1. סגירת חובות קיימים
2. מימון השקעות עסקיות
3. שיפוץ הנכס הקיים
4. מימון לימודים או הוצאות רפואיות
5. רכישת נכס נוסף להשקעה

בשנת 2023, כ-15% מכלל המשכנתאות בישראל היו משכנתאות חוץ בנקאיות, עלייה של 3% לעומת השנה הקודמת. נתון זה מעיד על הביקוש הגובר לפתרונות מימון חלופיים בשוק הנדל"ן הישראלי.

למה לבחור במשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?

ישנן מספר סיבות מדוע אנשים בוחרים במשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים:

1. גמישות מימון: בניגוד לבנקים המסורתיים, גופים חוץ בנקאיים מציעים לעיתים קרובות תנאים גמישים יותר. למשל, הם עשויים לאשר הלוואות גבוהות יותר ביחס לשווי הנכס (LTV גבוה יותר).
2. אישור מהיר: תהליך האישור בגופים חוץ בנקאיים לרוב מהיר יותר מאשר בבנקים. בעוד שבבנק התהליך עשוי לקחת שבועות או אף חודשים, בגוף חוץ בנקאי ניתן לקבל אישור תוך ימים ספורים.
3. פתרון למסורבי בנקים: אנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית או הכנסות לא יציבות עשויים להתקשות לקבל משכנתא בנקאית. גופים חוץ בנקאיים לעיתים מוכנים לקחת סיכונים גבוהים יותר.
4. מימון למטרות מגוונות: בעוד שבנקים מגבילים לרוב את השימוש בכספי המשכנתא לרכישת נדל"ן, משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים מאפשרת שימוש בכסף למטרות מגוונות.
5. אפשרות למימון גבוה: בעוד שבנקים מוגבלים ל-75% מימון מקסימלי, גופים חוץ בנקאיים יכולים להציע עד 85% מימון, ובמקרים חריגים אף 90%.

לדוגמה, משפחת כהן, בעלי דירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח, רצו לממן את לימודי הרפואה של בתם בחו"ל. הבנק הציע להם הלוואה של עד 50% משווי הנכס (1.25 מיליון ש"ח), אך זה לא הספיק. גוף חוץ בנקאי הסכים לתת להם הלוואה של 70% משווי הנכס (1.75 מיליון ש"ח), מה שאפשר להם לממן את הלימודים במלואם.

חשוב לציין כי בעוד שמשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים מציעה יתרונות רבים, היא גם כרוכה בסיכונים ועלויות גבוהות יותר. לכן, חשוב לשקול את כל האפשרויות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע לפני קבלת החלטה.

מי נותן משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?

בשוק המשכנתאות החוץ בנקאיות בישראל פועלים מספר שחקנים מרכזיים. להלן סקירה של הגופים העיקריים המציעים משכנתאות חוץ בנקאיות:

1. חברות ביטוח: חברות כמו הראל, מגדל, ומנורה מבטחים מציעות משכנתאות חוץ בנקאיות. הן משתמשות בכספי הפנסיה והביטוח שהן מנהלות כדי להעניק הלוואות. לדוגמה, חברת הראל העניקה בשנת 2023 משכנתאות חוץ בנקאיות בהיקף של כ-1.2 מיליארד ש"ח.
2. בתי השקעות: גופים כמו פסגות, מיטב דש, ואלטשולר שחם גם הם שחקנים משמעותיים בשוק זה. הם מנצלים את הידע הפיננסי שלהם כדי להציע פתרונות מימון מתוחכמים. למשל, אלטשולר שחם דיווחה על גידול של 25% בתיק המשכנתאות החוץ בנקאיות שלה בשנת 2023.
3. פלטפורמות הלוואות חברתיות: אלו הן פלטפורמות אונליין המחברות בין משקיעים פרטיים לבין לווים. חברות כמו WECASH מובילות בתחום זה, עם נפח הלוואות שעבר את ה-500 מיליון ש"ח ב-2023.
4. קרנות נדל"ן פרטיות: אלו הן קרנות המתמחות במתן הלוואות מגובות נדל"ן. לדוגמה, קרן MIF, שהוזכרה במאמר המקורי, היא שחקן משמעותי בשוק זה.
5. חברות פינטק: אלו הן חברות טכנולוגיה פיננסית המציעות פתרונות מימון חדשניים. חברות כאלה לרוב משתמשות באלגוריתמים מתקדמים להערכת סיכונים ומתן הלוואות.

חשוב לציין כי בניגוד לבנקים, שמפוקחים על ידי בנק ישראל, הגופים החוץ בנקאיים מפוקחים על ידי רשות שוק ההון. כל גוף המעניק משכנתאות חוץ בנקאיות חייב ברישיון "נותן אשראי" מטעם רשות זו.

לדוגמה, נניח שאתם מעוניינים בהלוואה של 1 מיליון ש"ח כנגד נכס בשווי 2 מיליון ש"ח. בעוד שבנק עשוי להציע לכם רק 50% מימון (1 מיליון ש"ח), חברת ביטוח או קרן נדל"ן פרטית עשויה להציע לכם עד 75% מימון (1.5 מיליון ש"ח).

בבחירת הגוף המממן, חשוב להתחשב לא רק בגובה ההלוואה המוצעת, אלא גם בתנאים נוספים כמו ריבית, תקופת ההחזר, ועמלות נלוות. מומלץ להשוות בין מספר הצעות לפני קבלת החלטה.

תנאים וריביות במשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים

כאשר מדובר במשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים, התנאים והריביות שונים באופן משמעותי מאלה המוצעים בבנקים המסחריים. להלן טבלה מפורטת המשווה בין התנאים העיקריים:

קריטריון	משכנתא בנקאית	משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים
טווח ריבית שנתית	1.5% – 4%	5% – 13%
תקופת החזר מקסימלית	עד 30 שנה	בד"כ 3-5 שנים, לעיתים עד 15 שנה
LTV (יחס הלוואה לשווי)	עד 75%	עד 85% (במקרים חריגים עד 90%)
זמן אישור	4-8 שבועות	1-2 שבועות
עמלת פתיחת תיק	0.25% – 0.5%	1% – 3%
החזר חודשי	קרן + ריבית	לרוב ריבית בלבד (הלוואת בלון)
גמישות בתנאי ההחזר	מוגבלת	גבוהה יותר
דרישות לגבי הכנסה והיסטוריית אשראי	קפדניות	גמישות יותר

חשוב לציין כי הנתונים בטבלה הם כלליים, והתנאים המדויקים עשויים להשתנות בין גופים שונים ובהתאם לנסיבות הספציפיות של כל לווה.

נקודות חשובות נוספות לגבי תנאי המשכנתא החוץ בנקאית:

1. מבנה ההלוואה: רוב המשכנתאות החוץ בנקאיות הן מסוג "בלון", כלומר, במהלך תקופת ההלוואה משלמים רק ריבית, ואת הקרן מחזירים בסוף התקופה. למשל, על הלוואה של 1 מיליון ש"ח בריבית של 8% לשנתיים, תשלמו כ-6,667 ש"ח בחודש (רק ריבית), ובסוף התקופה תצטרכו להחזיר את מלוא הקרן של 1 מיליון ש"ח.
2. עלויות נלוות: מלבד הריבית, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו:
   • עמלת פתיחת תיק: 1-3% מסכום ההלוואה
   • שמאות: כ-2,500 ש"ח
   • עמלת ייעוץ (אם נעזרים ביועץ משכנתאות): בדרך כלל 0.5-1% מסכום ההלוואה
3. גמישות בתנאים: בעוד שבנקים כפופים לרגולציה מחמירה של בנק ישראל, גופים חוץ בנקאיים נהנים מגמישות רבה יותר. זה מאפשר להם להתאים את תנאי ההלוואה לצרכים הספציפיים של הלווה.
4. סיכון גבוה יותר: הריביות הגבוהות יותר משקפות את רמת הסיכון הגבוהה יותר שהמלווים לוקחים על עצמם. חשוב להבין שאי עמידה בתנאי ההחזר עלולה להוביל למימוש מהיר יותר של הנכס המשועבד.

לדוגמה, נניח שאתם זקוקים להלוואה של 500,000 ש"ח כנגד נכס בשווי 1 מיליון ש"ח. בבנק, אתם עשויים לקבל ריבית של 3% ל-20 שנה, עם החזר חודשי של כ-2,800 ש"ח. לעומת זאת, בגוף חוץ בנקאי, אתם עשויים לקבל הלוואת בלון ל-3 שנים בריבית של 8%, עם החזר חודשי של כ-3,333 ש"ח (רק ריבית), ובסוף התקופה תצטרכו להחזיר את מלוא הקרן של 500,000 ש"ח.

היתרונות והחסרונות של משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים

כמו כל מוצר פיננסי, גם למשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים יש יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר:

יתרונות:

1. גמישות: גופים חוץ בנקאיים יכולים להציע פתרונות מימון מותאמים אישית, שאינם אפשריים במערכת הבנקאית.
2. נגישות: אפשרות למימון עבור אנשים שנדחו על ידי הבנקים בשל היסטוריית אשראי בעייתית או הכנסות לא יציבות.
3. מהירות: תהליך האישור מהיר יותר, לעתים תוך ימים ספורים לעומת שבועות בבנקים.
4. מימון גבוה יותר: אפשרות לקבל עד 85% (ולעתים אף 90%) משווי הנכס, לעומת 75% מקסימום בבנקים.
5. שימוש חופשי בכספים: אין הגבלה על מטרת ההלוואה, בניגוד למשכנתאות בנקאיות.

חסרונות:

1. ריבית גבוהה: הריביות גבוהות משמעותית מאלו המוצעות בבנקים, לעתים פי 2 או 3.
2. תקופת החזר קצרה: לרוב 3-5 שנים, מה שמגדיל את ההחזר החודשי או מחייב החזר בלון גדול בסוף התקופה.
3. עלויות נלוות גבוהות: עמלות פתיחת תיק ועלויות נוספות גבוהות יותר מאשר בבנקים.
4. סיכון גבוה: אי עמידה בתשלומים עלולה להוביל למימוש מהיר של הנכס.
5. פחות פיקוח: הגופים החוץ בנקאיים כפופים לפיקוח פחות הדוק מאשר הבנקים, מה שעלול להגביר את הסיכון ללווה.

לדוגמה, משפחת לוי לקחה משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים של 800,000 ש"ח ל-3 שנים בריבית של 9%. הם משלמים כ-6,000 ש"ח בחודש רק על הריבית, ובסוף התקופה יצטרכו להחזיר 800,000 ש"ח. זה אמנם אפשר להם לקבל את הכסף שהיו זקוקים לו, אך יצר לחץ כלכלי משמעותי.

תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים

תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים שונה מעט מהתהליך בבנקים המסחריים. הנה סקירה מפורטת של השלבים:

1. בדיקת התאמה ראשונית:
   • הערכת שווי הנכס
   • בדיקת היסטוריית אשראי
   • הערכת יכולת החזר
2. הגשת בקשה:
   • מילוי טפסים
   • הצגת מסמכים כגון תלושי שכר, דפי חשבון בנק, ומסמכי הנכס
3. חיתום:
   • הערכת הסיכון על ידי הגוף המלווה
   • קביעת תנאי ההלוואה (סכום, ריבית, תקופה)
4. הצעת הלוואה:
   • קבלת הצעה מפורטת מהגוף המלווה
   • אפשרות למשא ומתן על התנאים
5. חתימה על הסכם:
   • חתימה על מסמכי ההלוואה
   • רישום שעבוד על הנכס
6. העברת הכספים:
   • העברת סכום ההלוואה לחשבון הלווה או ישירות לנושים (במקרה של איחוד חובות)

חשוב לציין כי התהליך בגופים חוץ בנקאיים לרוב מהיר יותר מאשר בבנקים. בעוד שבבנק התהליך עשוי לקחת 4-8 שבועות, בגוף חוץ בנקאי הוא יכול להסתיים תוך 1-2 שבועות.

לדוגמה, משפחת כהן פנתה לWECASH לקבלת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים. הם הגישו את הבקשה ביום ראשון, עברו חיתום ביום שלישי, קיבלו הצעה ביום חמישי, וחתמו על ההסכם ביום ראשון שלאחר מכן. תוך 10 ימים מתחילת התהליך, הכסף היה בחשבונם.

אפשרויות יציאה ממשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים

בניגוד למשכנתאות בנקאיות ארוכות טווח, משכנתאות חוץ בנקאיות לרוב קצרות יותר ודורשות תכנון מראש לגבי אסטרטגיית היציאה. הנה האפשרויות העיקריות:

1. מחזור למערכת הבנקאית:
   • יתרון: ריביות נמוכות יותר ותקופת החזר ארוכה יותר
   • דרישות: BDI נקי והכנסות מספקות
   • לדוגמה: משפחת לוי לקחה משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים ל-3 שנים. במהלך תקופה זו, הם שיפרו את מצבם הפיננסי וה-BDI שלהם. בתום 3 שנים, הם הצליחו למחזר את ההלוואה לבנק מסחרי בריבית של 3.5% ל-20 שנה.
2. מכירת הנכס:
   • יתרון: סגירת ההלוואה במלואה
   • חיסרון: אובדן הנכס
   • לדוגמה: משפחת כהן לקחה משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים על דירת השקעה. כשהגיע מועד הפירעון, הם מכרו את הדירה ברווח, סגרו את ההלוואה, ונשארו עם רווח נקי.
3. מימון מחדש עם גוף חוץ בנקאי אחר:
   • יתרון: אפשרות לתנאים טובים יותר
   • חיסרון: עדיין ריבית גבוהה יחסית
   • לדוגמה: משפחת אלון לקחה משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים בריבית של 10%. לאחר שנתיים, הם מצאו גוף אחר שהציע להם 8% וסוכי לסגור את ההלוואה הקודמת ולעבור אליהם.
4. פירעון מוקדם:
   • יתרון: חיסכון בריביות
   • חיסרון: דורש סכום גדול בבת אחת
   • לדוגמה: מר ישראלי קיבל ירושה גדולה שנה לאחר לקיחת המשכנתא החוץ בנקאית. הוא השתמש בכסף לסגור את ההלוואה לפני זמנה, וחסך עשרות אלפי שקלים בריביות.

חשוב לתכנן את אסטרטגיית היציאה כבר בשלב לקיחת ההלוואה. למשל, אם אתם מתכננים למחזר לבנק בעתיד, התחילו לעבוד על שיפור ה-BDI וההכנסות שלכם מיד.

האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות?

השימוש ביועץ משכנתאות בתהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים הוא נושא שראוי לדיון מעמיק. הנה כמה נקודות לשקול:

יתרונות בשימוש ביועץ משכנתאות:

1. ידע מקצועי: יועצים מכירים את השוק לעומק ויכולים להציע אפשרויות שלא הייתם מודעים אליהן.
2. חיסכון בזמן: היועץ מנהל את התהליך מול הגופים השונים, חוסך לכם זמן וטרחה.
3. משא ומתן: יועצים מנוסים יכולים להשיג תנאים טובים יותר מאשר לקוח פרטי.
4. הימנעות מטעויות: יועץ יכול לעזור להימנע מטעויות יקרות בבחירת המוצר הפיננסי.
5. תכנון ארוך טווח: יועץ טוב יעזור לתכנן גם את אסטרטגיית היציאה מההלוואה.

חסרונות בשימוש ביועץ משכנתאות:

1. עלות: שירותי ייעוץ כרוכים בתשלום, בדרך כלל אחוז מסוים מסכום ההלוואה.
2. אינטרסים: יש לוודא שהיועץ אכן פועל לטובתכם ולא מוטה לטובת גוף מסוים.
3. תלות: חשוב לא להסתמך באופן עיוור על היועץ ולהבין בעצמכם את המהלכים.

לדוגמה, משפחת לוי התלבטה אם לקחת יועץ משכנתאות. בסופו של דבר החליטו להשקיע 5,000 ש"ח בייעוץ. היועץ הצליח להשיג להם הלוואה בריבית נמוכה ב-1% ממה שהם מצאו בעצמם, מה שחסך להם 50,000 ש"ח לאורך חיי ההלוואה.

המלצה: בעולם המורכב של משכנתאות חוץ בנקאיות, שבו הסיכונים גבוהים יותר, השימוש ביועץ משכנתאות מומלץ מאוד. חשוב לבחור יועץ מנוסה ובעל מוניטין, ולוודא שהוא מתמחה ספציפית במשכנתאות חוץ בנקאיות.

שאלות נפוצות בנושא משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים

האם אני יכול לקחת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים אם יש לי חובות? 

כן, זו אחת המטרות העיקריות של משכנתאות חוץ בנקאיות. עם זאת, הגוף המלווה יבחן את מצב החובות שלך ואת יכולת ההחזר הכוללת.

מה קורה אם אני לא מצליח להחזיר את ההלוואה? 

במקרה של אי עמידה בתשלומים, הגוף המלווה רשאי לממש את הנכס המשועבד. חשוב מאוד לתכנן מראש ולהבטיח שתוכלו לעמוד בהחזרים.

האם ניתן לפרוע את ההלוואה מוקדם? 

ברוב המקרים כן, אך יש לבדוק אם יש קנסות על פירעון מוקדם. בניגוד לבנקים, שם יש הגבלות על גובה הקנס, בגופים חוץ בנקאיים התנאים עשויים להיות פחות נוחים.

האם משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים בטוחה כמו משכנתא רגילה? 

משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים נחשבת לבטוחה פחות מבחינת הלווה, בעיקר בגלל הריביות הגבוהות יותר והפיקוח המופחת. עם זאת, הגופים המלווים עדיין מפוקחים על ידי רשות שוק